廣告上寫著"翠華街2F 355萬",打電話去詢問權狀為21.75坪,看了一下地圖,板橋翠華街就在三民路一段的巷子裡,華翠大橋旁,離我家很近,AD出價為16.55萬/坪,出價並不離譜,週日外出時刻意繞過去看了一下,巷道很寬,商店也很多,環境不錯.便約了仲介去看房子.
在仲介的帶領下過了週日看的翠華街,原來往前約500M處的巷子內才是翠華街10巷(標的所在位置), 這裡的巷子小了許多,大約只有3M左右.屋主目前還住在這,對2,30年的公寓而言,此棟樓梯的情況並不讓人驚訝,只需粉刷一下,換上瓦特數大的燈泡就可大幅改善. 進屋後卻讓我大吃一驚,21.75坪的房子硬是隔成三房,雖然前後陽台都有外推,但客廳和房間都很小,更令人不解的是,每間房間都堆滿東西,地上也打上地舖,屋主一家剛用完晚餐,我看到大大小小有五個人,但以房子壅擠的程度,似乎還有另五人住在這.房子不僅擁擠,看起來可能十年沒有整理過了,牆壁實在太黑了,看不出是否有漏水. 頓時覺得自己很幸福,居住的環境好太多了.
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房地產的種類多的讓人目不暇給,以用途來區分有:住家,店面,商辦和廠房. 單就住宅來說又可分為:大樓,華廈,公寓和透天厝. 做任何事情最重要的步驟就是要確認目標,一開始若沒有明確的目標,事後會發現看了一堆不適合自己的房子,只是浪費寶貴的時間. 現階段我看屋的目標如下:
(1)賺錢,我投資的目地就是要賺錢. 購屋想要賺錢不外來自兩個方面:(a)買低賣高,賺差價. (b)出租,當包租公,賺取房租. 不論是轉賣或是出租,購買成本越低賺錢的機會就越大,因此不考慮購買投資客持有之裝潢華麗的房子,別做最後一隻老鼠.
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七月底台股在一片樂觀上萬點的氣氛中,卻突然在美國次級房貸的"理由"下,行情急轉向下. 美國次級房貸風暴剛發生之時,個人對資本市場的後勢仍相當樂觀, 主要原因在於次級房貸的起因是國際熱錢太多,在各式衍生金融商品及全球化的加乘放大效應下,資本市場短期有投資人要求贖回的變現賣壓,大量的資金贖回壓力,表示全球投資人有很多資金可供投資,但熱錢就是熱錢,熱錢不會以後就乖乖躺在定存,領少的可憐的利息, 風頭過後,熱錢還是會到處找投資機會. 但我個人的情況並非如此, 台股已從8500反彈至9250, 為何我的股票還跌破8500的股價,虧損持續創新高呢?
台股相對於其他股市弱勢許多,加上台股常有非經濟因素的干擾,再加上個人此波慘重的套牢經驗,投資管道似乎應該做些調整,不應只侷限於台股. 大家都說房地產好賺,知名的富翁大多也是靠房地產起家的,是應該跨入這個領域,開始了解市場了. 本季的主題就是分享個人最近看房子的經驗,個人是個新手,也沒有資金,所以這個系列的分享主要是"娛樂效果",大家就當看笑話就好,應該沒有賺錢的撇步,至少短期不會有.
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(5)支撐與壓力
顯著超過日平均成交量的位置(股價)有著特殊的意義.股票必定是有買也有賣才會成交,而每次成交即代表投資者的投入成本改變,因此當股票的成交量顯著放大這就表示這個位置(股價)有著"支撐". 相反地若出量後股價下跌,代表很多投資人在這個出量的位置(股價)套牢,當股價上漲接近到這個位置時,套牢者想要解套,會賣出股票,對股價產生壓力. 成交量越大,該位置(股價)的支撐(or壓力)的力道就越大.
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(2)誰擁有股票? 誰要買股票?
股票(籌碼)在誰手上對中短期的股價影響深遠.一般來說股票若掌握在法人(外資,自營商,基金)或投資大戶手上,對股價比較有正面的幫助,這就是所謂"籌碼安定". 相反的,因為散戶比較容易受到盤面波動的影響,較容易情緒地殺出股票,若散戶又是借錢來買股票(融資),只要股價短期下跌對融資買進的散戶有相當的補繳保證金及利息壓力,對股價是比較負面的影響. 但也不是法人持有股票就一定好,法人有營業績效的壓力,再加上法人不是操作自己的錢,當他們殺起股票來可是毫不手軟,看看七月底因美股大跌,外資四天大賣台股達1000億,法人要買賣股票
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籌碼分析
當A公司股價$20時,張三認為A公司獲利好,股價被低估,應該要到$25才能反映A公司的價值,於是便去號子要買進A公司股票. 但李四卻認為$20已反應A公司的價值,股價沒有上漲的空間,便去號子賣出A公司的股票. 由於張三和李四對A公司的價值(格)認定不同,因此A公司的股票會產生交易,股價會有變化.
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技術分析簡單來說就是將過去股價的變化做一番整理,希望能理出脈絡,讓我們能以pattern recognition的方式,來預測股價的走勢,背後的邏輯是統計學的概念. 而籌碼分析簡單來說是以籌碼(流通在外的股票)的供給與需求來推測股價的變化,背後的邏輯是經濟學供需理論的概念.
技術分析的最大挑戰在於"股價是否會有完全相同的走勢"?歷史會不斷重演嗎? 而籌碼分析的限制在於它只能反映短期的情況,套用經濟學的說法,長期而言,不會有固定成本的限制,供需一定會平衡.
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最近台股嚇嚇叫,7/1~7/25這一個月來,指數漲了1000點左右,急漲的行情讓一般投資人措手不及.原本等待拉回再加碼的投資人,被這急拉的行情,搞得按耐不住,在不想錯失萬點行情之下,才剛進場,誰知7/26,7/27連兩天美股大跌,台股也修正近600點.短線又慘遭套牢. 股市就是這麼難以捉摸,從七千點漲到八千點,大家預期會拉回,它就是不回,再漲個600點, 等指數逼近一萬大關,上看一萬二的說法震天響時,大盤兩天跌了近600點.
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6)股本
先以股票籌碼面的角度來談,股本大的公司,因股票流通張數多,股價的波動較穩定,流通性也較高,相反的,股本小的公司,因股票籌碼小,容易拉抬,股價波動較大, 流通性也較差. 法人或大戶若要炒作股票,一定是選股本小的標的,股本小,籌碼容易鎖定,籌碼被鎖定後,要炒作股價就容易了,這是經濟學的供需理論.
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(4)每股淨值
每股淨值是指:若公司現在進行清算,"帳面"上每股可以分得的錢.若股價低於淨值,購買該股票風險極小(但我可沒說一定會漲到淨值),但前提是要公司的資產報表是真實的,有一種概略的算法是將公告的淨值打6~8折. 對於歷史久遠的公司,做個"資產重估"就會把淨值拉升上來,這就是"資產股"的炒作題材.
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